Conheça as exigências legais de manutenção predial

A manutenção predial é um conjunto de ações essenciais para garantir a segurança, funcionalidade e conservação das edificações. Porém, mais do que uma boa prática de gestão, ela conta com exigências legais. 

Assim, ignorar a manutenção de um prédio pode resultar em sanções civis e criminais, além de colocar em risco a vida de ocupantes e transeuntes.

Neste artigo, vamos explicar quais são as principais exigências legais relacionadas à manutenção predial, por que elas são importantes e como você pode manter sua edificação em conformidade com a legislação brasileira.

Por que a manutenção predial é uma exigência legal?

Toda construção está sujeita à deterioração natural de seus sistemas e componentes ao longo do tempo. Dessa forma, sem manutenções adequadas, problemas simples podem evoluir para falhas graves — como infiltrações, curtos-circuitos, panes em elevadores e até colapsos estruturais.

Diante disso, órgãos públicos e conselhos profissionais criaram normas e legislações que obrigam a inspeção periódica e a correção preventiva ou corretiva dos sistemas prediais. Com isso, visam preservar a segurança das edificações.

Principais leis e normas aplicáveis

● Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002)

O Código Civil determina que o proprietário ou síndico é responsável pela conservação do imóvel. Além disso, também é responsável pelos danos causados a terceiros, mesmo que por omissão.

Art. 1.336 – “São deveres do condômino: II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.”

● Norma ABNT NBR 5674:2021 – Manutenção de edificações

Essa é a principal norma técnica que estabelece diretrizes para a gestão da manutenção predial. Assim, inclui os seguintes pontos:

• Inspeções periódicas
• Planejamento de manutenções preventivas e corretivas
• Registro e documentação das intervenções
• Qualificação da equipe técnica
  

Dessa forma, essa norma obriga que todo edifício tenha um Plano de Manutenção Predial, contemplando sistemas estruturais, elétricos, hidráulicos, climatização, elevadores, reservatórios, entre outros.

● Leis municipais e estaduais

Diversos municípios já possuem legislações específicas sobre manutenção predial. Um dos exemplos mais conhecidos é a Lei nº 16.642/2017 (Código de Obras e Edificações de São Paulo), que exige vistoria periódica por profissional habilitado, especialmente em edificações com mais de 20 anos.

Dessa maneira, algumas cidades também exigem a emissão do Laudo de Inspeção Predial (LIP) ou do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), ambos com validade determinada e vinculados à regularidade do imóvel.

● Responsabilidade técnica e ART

Toda atividade de vistoria, inspeção ou manutenção técnica deve ser conduzida por profissionais habilitados, com emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), exigida pelo CREA ou do RRT, no caso de arquitetos.

Ou seja, sem essa documentação, qualquer serviço técnico realizado na edificação pode ser considerado irregular. Inclusive, em caso de sinistros, o síndico ou proprietário pode ser responsabilizado judicialmente.

O que deve constar em um plano de manutenção legalmente adequado?

De acordo com a NBR 5674, o plano de manutenção predial deve incluir:

• Relação de todos os sistemas e equipamentos da edificação
• Fichas técnicas dos fabricantes
• Cronograma de manutenção preventiva
• Histórico de intervenções corretivas
• Relatórios de inspeção e registros fotográficos
• Laudos e ARTs dos serviços realizados
  

Além disso, é fundamental que o síndico ou gestor predial mantenha todos esses documentos organizados e acessíveis para consultas ou fiscalizações.

Quais as consequências do descumprimento das exigências legais?

A negligência com a manutenção predial pode trazer consequências sérias, como por exemplo:

• Multas aplicadas por órgãos fiscalizadores
• Perda da cobertura do seguro predial
• Interdição da edificação
• Responsabilização civil e criminal por acidentes
• Desvalorização do imóvel e aumento de custos com reparos emergenciais

Assim, manter uma edificação segura, funcional e valorizada vai muito além da estética. A manutenção predial é uma obrigação legal respaldada por leis, normas técnicas e responsabilidade civil.

Dessa maneira, cumprir essas exigências significa proteger vidas, preservar o patrimônio e evitar problemas jurídicos e financeiros. Por isso, conte com profissionais qualificados, mantenha registros atualizados e implemente um plano de manutenção contínuo. O investimento é pequeno diante dos riscos evitados.